Criterium 3: Samenhangend gebruik en basisvoorzieningen

Criterium

Hebben de ruimtes een samenhangend gebruik? Zijn de ruimtes groot genoeg en toegankelijk voor het uitoefenen van het gebruiksdoel en zijn de vereiste basisvoorzieningen aanwezig?

Toelichting   Open

De verschillende ruimtes moeten aanzien worden als een ‘eenheid in gebruik’ en deze binnenruimten moeten onderling toegankelijk zijn zonder het gebouw te verlaten. Een tussendeur zorgt niet voor een extra opsplitsing, aangezien het een bewijs is van samenhangend gebruik. Een evacuatiedeur (een deur tussen ruimtes die enkel bedoeld is voor evacuatie) wordt niet aanzien als tussendeur. Afhankelijk van het gebruiksdoel moeten de basisvoorzieningen aanwezig zijn in de ruimtes van het gebouw of toegankelijk zijn op het terrein (bv. Toilet, keuken, Bad/douche).

Basisvoorzieningen

Afhankelijk het gebruiksdoel dienen basisvoorzieningen exclusief (niet gedeeld) aanwezig te zijn in de binnenruimtes of dienen deze toegankelijk te zijn op het terrein:

Exclusief en gedeeld gebruik van de basisvoorzieningen:

• Exclusief gebruikt betekent dat een basisvoorziening binnen het gebouw of op het terrein enkel kan gebruikt worden door één specifieke gebouweenheid.

• Gedeeld gebruik: de gebouweenheden binnen het gebouw of op het terrein kunnen gebruik maken van gedeelde basisvoorzieningen (bv. kantoorgebouw kan gebruik maken van een gedeeld toilet).

Toelichting rond afbakening gebouweenheden voor basisvoorziening i.v.m. het gedeeld gebruik:

• Indien een toilet gedeeld wordt gebruikt heeft dit een impact op de afbakening van een gebouweenheid. Zo kan een toilet niet door meerdere gebouweenheden binnen eenzelfde gebouw gebruikt worden. Zo vermijden we dat kantoren (bv. flex kantoren) zonder eigen toilet of keuken alsook winkelruimtes (vb. pop-up stores) zonder eigen toilet als aparte gebouweenheid worden ingedeeld.

• Indien er geen enkel toilet voorzien is in een gebouw, maar er zijn wel gedeelde toiletten beschikbaar op de site, dan kan met deze gedeelde toiletten voldaan worden aan de basisvoorzieningen en krijgt elk gebouw toch maximaal 1 gebouweenheid (afhankelijk van de andere criteria).

  • Onder een site wordt verstaan: het kadastrale perceel of de aansluitende kadastrale percelen van dezelfde natuurlijke persoon of rechtspersoon als eigenaar, erfpachter, opstalhouder of concessiehouder. Een site kan nooit doorsneden worden door een openbare weg.

Uitgangspunt: woning met praktijk of kantoor

We vertrekken van een samenhangend gebruik. Door het aanwezig zijn van een tussendeur worden alles ruimtes als 1 eenheid aanzien. Binnen deze eenheid zijn alle basisvoorzieningen aanwezig.

In het volgend voorbeeld is er geen samenhangend gebruik tussen de dokterpraktijk en de woning wegens het ontbreken van een tussendeur. Aangezien beide delen hun eigen basisvoorzieningen hebben, zijn dit wel aparte gebouweenheden.

Praktijkvoorbeelden

Voorbeelden	Context	Resultaat

Voorbeelden	Context	Resultaat
Open	Een woning heeft één of meerdere praktijkruimtes. De praktijkruimte heeft zijn eigen afsluitbare toegang alsook de eengezinswoning heeft zijn eigen toegang. Er is interne circulatie mogelijk doorheen het gebouw.	1 gebouweenheid: de basisvoorzieningen zijn namelijk niet exclusief
	De praktijk en woning hebben elk hun eigen afsluitbare toegang. Er zijn echter 3 tussendeuren tussen de ruimtes waardoor er interne circulatie mogelijk is.	1 gebouweenheid: de basisvoorzieningen zijn namelijk niet exclusief

Variant 1: woonzorgcentra / studentenresidenties RESIDENTIEEL

Woonzorgcentra en studentenresidenties kunnen vele ruimtes hebben die hetzelfde gebruiksdoel kunnen uitoefenen (kamers) en gebruik maken van gedeelde basisvoorzieningen. Zo zal een woonzorgcentra voorzien worden van 1 gebouweenheid. Het kan bijvoorbeeld voorvallen dat deze gebouwen onderling nog verdeeld zijn in verschillende compartimenten elk met hun eigen afsluitbare toegang tot een erf of publieke weg alsook dat de vereiste basisvoorziening aanwezig zijn per compartiment. Als we strikt de afbakening volgen kunnen dit meerdere gebouweenheden vormen. Aangezien we hier een zeer nauw aansluitende samenhang in hetzelfde gebruik hebben hanteren we voor deze situaties toch één gebouweenheid.

Variant 2: Ziekenhuizen / schoolgebouwen NIET-RESIDENTIEEL

Ziekenhuizen en schoolgebouwen kunnen vele ruimtes hebben die hetzelfde gebruiksdoel kunnen uitoefenen en gebruik maken van gedeelde basisvoorzieningen. Zo zal een ziekenhuis of schoolgebouw voorzien worden van 1 gebouweenheid. Het kan voorvallen dat deze gebouwen onderling nog verdeeld zijn in verschillende compartimenten elk met hun eigen afsluitbare toegang tot een erf of publieke weg alsook dat de vereiste basisvoorziening aanwezig zijn per compartiment. Als we strikt de afbakening volgen kunnen dit meerdere gebouweenheden vormen. Aangezien we hier een zeer nauw aansluitende samenhang in hetzelfde gebruik hebben hanteren we voor deze situaties toch één gebouweenheid.

Praktijkvoorbeelden

Variant 3: Schoolgebouw met sanitaire blok op het terrein NIET-RESIDENTIEEL

Een schoolgebouw valt onder ‘Gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen’, voor deze gelden ook specifieke regels waardoor elk schoolgebouw die voldoet aan het functioneel ‘les geven’ als aparte eenheid kan gezien worden: Criterium 4: functioneel zelfstandig | Variant 1: scholencampus / ziekenhuissites / cultuursites

Voor schoolgebouwen komt het veel voor dat een sanitaire blok (in een ander gebouw) door de verschillende gebouweenheden gebruikt wordt, voor deze wordt een uitzondering voorzien op het exclusief gebruik en kunnen de gebouweenheden op de scholencampus gebruik maken van het ‘gedeeld’ sanitair blok.

Variant 4: kantoren met flexibele of gedeelde kantoorruimtes NIET-RESIDENTIEEL

Kantoren kunnen vrij flexibel ingedeeld worden en door verschillende bedrijven gebruikt worden. Door deze interne circulatie is er een eenheid in samenhangend gebruik en kunnen de ruimtes niet aangeduid worden met een eigen afsluitbare toegang.

Praktijkvoorbeelden

Variant 5: Kantoor units met gedeelde basisvoorzieningen

Kantoorunits in een gebouw kunnen ook gedeelde basisvoorzieningen hebben binnen het gebouw, aansluitend of op het terrein. Deze situatie is indentiek aan het voorbeeld met de winkelunits. De kantoren delen de basisvoorzieningen waardoor er voor deze kantoren 1 gebouweenheid wordt voorzien. Het gebouw met de kantoren kan geen 2 gebouweenheden krijgen omdat de basisvoorzieningen niet exclusief zijn.

Opmerking: het gebouw met de keuken en toilet zou ook een aparte eenheid kunnen verkrijgen als deze als functioneel zelfstandig wordt gezien (zie Criterium 4: functioneel zelfstandig)

Variant 6: gebouw met kantoor en productie - eenzelfde bedrijf NIET-RESIDENTIEEL

We zien dat bij bedrijven vaak het kantoor verweven is met de productiehal. Hierdoor kan bepaald worden dat het kantoor ondersteunend is aan de uitoefening van de industriële gebruik en dus één gebouweenheid gehanteerd wordt. Er is hierdoor geen sprake van duidelijk af te bakenen functionele eenheden. Typische voorbeelden zijn de KMO-gebouwen die een klein kantoor hebben maar waar productie duidelijk de belangrijkste factor is voor de bedrijfsuitvoering.

Praktijkvoorbeelden